[摘要] 上半年，受到信贷政策调整，客户购买信心不足等因素影响，杭州等城市率先降价的风潮席卷全国，客户多采用观望态度，全国城市哀声遍地。尤其是二季度，房地产市场进入明显的调整期。部分二、三线城市项目开始大幅降价、部分房企先后发起全国降价促销活动，引起市场对房地产行业“拐点”的关注。
上半年，受到信贷政策调整，客户购买信心不足等因素影响，杭州等城市率先降价的风潮席卷，客户多采用观望态度，城市哀声遍地。尤其是二季度，房地产市场进入明显的调整期。部分二、三线城市项目开始大幅降价、部分房企先后发起降价促销活动，引起市场对房地产行业“拐点”的关注。
2014年上半年，楼市关键词很多，限购松绑、个人住房贷款停贷、单独二孩儿、住房组合贷、土地网拍……下半年楼市路在何方？克而瑞从行业、政策、土地以及房企、市场五大方面给出相应的研判。
1、行业：调整还将继续，年内“反复筑底”
小编从房产频道上看到，最近，来自住建部的观点明确表示，当前市场确实进入调整期，但并没有出现转折性的发展态势。既然是正常调整，就不存在“救市”的可能，只有通过今年这样市场化的调整，行业才会真正回到正常健康的发展道路，只是行业还不太适应没有行政干预、通过市场内在自身调节的市场。
克而瑞认为，下半年，房地产行业的调整将会继续，目前还处在不断下行探底的开始阶段。如无外力作用，短期不可能出现根本性的好转，而是一种阴跌震荡式的回调。因为房屋除去投资属性，对于大多数人还是必需品，刚性自用需求的数量依然很大，当房价下调到一定程度，就会刺激刚性需求释放。
2、房企：走量是上策，多管齐下加快去化
今年上半年，内地上市房企并未延续去年的强劲走势，在利空环境下已显现疲态。冷酷的行情加剧了企业竞争，整个行业进入新的大整合时期。对于下半年企业的策略，克而瑞提出五个建议：适当提升刚需、首改产品比重，有利于更快去化；以销定产、控制节奏，四季度集中入市较佳；降价走量是上策，多管齐下加快去化；财务稳健房企四季度或迎拿地时机；更多股权融资，关注境外资本市场机会。
3、政策：松绑力度加强，“微刺激”将是常态
为保证全年实现7.5%的经济增长目标，中央不断通过定向降准等“微刺激”的手段刺激经济的增长，并取得了一定的成效。房地产业作为经济增长的重要支柱，相信中央政府的调控措施依然会在总体稳定、分类调控的原则下，通过市场自身的调整来化解市场本身的供求矛盾。当然，中央政府不会任由市场自由发展，舆论、信贷、税收等手段预计会穿插于市场调整中，持续“微刺激”将是中央政府调控的策略。
早在4月份时，已有部分城市率先试探限购底线。6月26 日，呼和浩特发布了一份更正声明，“二套住房”更正为“二手住房”。至此，呼和浩特市也成为国内个通过政府文件正式解除楼市“限购令”的城市。随着时间的推移，结合二季度以来土地市场持续低迷，流拍、退地等情况时有发生，地方政府“救市”的意愿紧迫，在松绑限购政策方面的力度将比前期更强。
而郑州，虽然限购政策有可能会略有松动，但政府一时间应该不会推出直接的所谓救市政策。郑州市场虽然在上半年受到较大的影响和冲击，但相对于火热的2013年市场来说，2014年上半年是回归合理、正常的水平，面对今年年的市场状况，政府在前些日子推出组合贷款的政策，也是刺激市场的一个手段。4、土地：形势急转直下，调整进一步深化
总体而言，2014年上半年土地市场跌宕起伏，年初的火热态势难掩后期颓势，在房地产大环境下行的背景下，克而瑞认为下半年土地市场将有以下趋势：
上半年政府推地较少，下半年或迎来供地高峰。今年5月份，国土资源部暂停对外公布住房用地供应计划，改由地方自行公布。目前不少城市已经公布全年经营性用地供地计划，据统计，截至上半年，多数城市上半年供应尚不足计划的五成。考虑下半年房企销售将进入高峰期，资金相对较为充裕，拿地意愿有所抬头，再加上地方政府财政压力，下半年各地政府的土地供应量势必增加。
底价成交、流拍现象将继续扩大，溢价率可能走低。由于目前楼市正处于调整期，且国家倾向市场自行调节，预计不会出台政策进行干预。在此背景下，预计今年下半年，整体市场观望情绪将有所减缓，刚需有望带动销售回暖，房企拿地积极性回升，但拿地依然谨慎，高溢价地块难现，整体溢价率将走低。同时，随着下半年土地的集中入市，流标及底价成交的情况将会上演，土地市场难复2013年荣光。
4、市场：成交量逐步上升，开发商压力减轻
截至6月份，郑州商品住宅结存440.11万㎡（不含经济适用房），同比上升21.4%，存量上升，市场表现为供大于求。
2014年下半年的成交预测，克而瑞采用历史与未来相结合，并同时考虑到政策的影响作用，作出初步评估。
2014年上半年，郑州商品住宅市场相比2013年的火爆市场有一定差距，但整体来看，情况还是比较乐观的。下半年多项目入市及政府有一定的调控，预计成交量较上半年会有一定程度的增长，保守估计增长率为20%。
从预测的各区域供应与成交之间的供求比看，各区域的供求比（成交量/供应量）多集中在0.6~0.8上下，去化压力依然存在，预计到2014年底，商品住宅库存将超过500万㎡，市场依然表现为供过于求。
受潜在供应量大、成交量增长有限、市场库存进一步加大等因素直接制约，预计2014下半年优惠促销、以价换量的措施会加大，我市房价上涨的动力会得到进一步平抑，房价进入平稳通道或者较慢增长。
总的来说，房地产投资增速平稳，新开工面积持续增长，在宏观经济平稳增长，货币政策保持稳健，房地产调控基调不变的态势下，预计2014年下半年环境要比上半年相对较好，成交量也会逐步上升，开发商压力将会减轻。
（编辑 乐柠檬）
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